Investir dans l’immobilier locatif à Besançon : quartiers, rendements et stratégies gagnantes

Prix au m², loyers et évolution des prix à Besançon

Évolution des prix de l’immobilier

• Prix moyen appartement : 2 401 €/m²
• Prix maison 6 ans : 1 800 €/m²
• Prix maison 2026 : 2 490 €/m²
• Croissance appartements : +32 % en 6 ans
• Appartements neufs : 2 300 € à 3 100 €/m²

Le marché bisontin a connu une hausse significative après la période Covid, avec une progression de 20 % en deux ans sur l’ensemble des biens. Les appartements anciens se négocient en moyenne à 2 401 €/m², tandis que les maisons individuelles atteignent désormais 2 490 €/m² contre seulement 1 800 €/m² il y a six ans. Les programmes neufs, eux, s’échelonnent de 2 300 € à 3 100 €/m² selon le quartier et le standing.

Du côté des délais de vente, les studios partent rapidement en 47 jours, tandis que les grandes surfaces (7 pièces et plus) peuvent nécessiter jusqu’à 178 jours. Ce contraste souligne une forte demande sur les petits logements, un signal clé pour tout investisseur.

Loyers moyens par type de bien

• Studio/1 pièce : 19 €/m² par mois
• 2 pièces : 15 €/m² par mois
• 3 pièces : 12 €/m² par mois
• 4 pièces : 11 €/m² par mois

Les loyers suivent une logique de décroissance proportionnelle : plus la surface augmente, plus le prix au m² diminue. Un studio se loue en moyenne 19 €/m², alors qu’un 4 pièces descend à 11 €/m². Cette grille tarifaire confirme l’intérêt stratégique des petites surfaces pour maximiser le rendement locatif, surtout dans une ville qui accueille 30 000 étudiants chaque année.

Quartiers rentables et secteurs où investir à Besançon

Bregille et Les Chaprais

Bregille est un secteur en pleine transformation, particulièrement attractif pour les jeunes actifs. On y trouve des 2 pièces à 2 400 €/m², un prix compétitif pour un quartier qui bénéficie d’un développement récent. Les Chaprais affichent un prix moyen de 2 500 €/m² pour les appartements, avec des loyers mensuels pour un 3 pièces compris entre 750 € et 900 €. Ce secteur, très prisé des jeunes professionnels et des étudiants, offre un bon équilibre entre vie calme et proximité du centre-ville.

Saint-Ferjeux, Saint-Claude et La Bouloie

• Saint-Ferjeux : 3 pièces à 2 200 €/m², cadre calme et abordable, idéal pour les familles
• Saint-Claude : secteur populaire pour les T2, très recherché par les jeunes couples
• La Bouloie : proximité immédiate des universités, biens très demandés par les 30 000 étudiants de la ville

Rendement locatif et rentabilité à Besançon

Pour un investissement concret en appartement neuf, le rendement brut peut atteindre 6% maximum, notamment sur des biens bien placés proches des transports. Le rendement net après charges et fiscalité tourne autour de 4% dans un scénario classique. La colocation se distingue avec une rentabilité supérieure de 2% par rapport à une habitation classique, tandis que la location meublée offre un gain de 2% supplémentaire face à la location vide. Les résidences étudiantes restent les plus performantes sur le papier grâce à une demande locative soutenue par les 30 000 étudiants de la ville, mais nécessitent une gestion plus active. Pour atteindre 1 000 € de loyer mensuel, il faut compter un investissement total d’environ 300 000 €. À titre de comparaison, un T2 à Paris 16 affiche un rendement de 6.37% pour 160 000 €, tandis qu’une colocation dans le même arrondissement plafonne à 5.75% pour 290 000 €, ce qui positionne Besançon comme un marché au rapport prix-rendement équilibré.

Types de biens à privilégier et marché étudiant

Le studio et le T2 dominent la demande à Besançon, portés par près de 30 000 étudiants annuels et une forte demande chez les jeunes actifs. Le T3 séduit quant à lui familles et colocataires.

La location meublée surpasse la location vide de 2 % de rendement, ce qui en fait un choix stratégique sur ce marché étudiant dynamique. Cette option simplifie aussi la gestion et permet de changer de locataire plus facilement chaque année.

Location meublée vs location vide à Besançon

• Meublée : +2 % de rentabilité La rentabilité est supérieure de 2 % par rapport à une location vide. Un studio à 19 €/m² meublé rapporte davantage chaque mois.
• Meublée : turnover valorisable Le roulement de locataires est plus élevé, mais permet de réviser les loyers plus souvent et d’adapter le bien aux 30 000 étudiants de la ville, garantissant une forte demande.
• Vide : locataires longue durée Les baux durent en moyenne 3 à 6 ans. Vous bénéficiez d’une stabilité locative et de moins de périodes de vacance, idéale pour un revenu régulier.
• Vide : gestion simplifiée Moins de charges d’entretien et pas de remplacement de mobilier. La gestion locative est allégée, avec un seul état des lieux par bail.

FAQ Questions fréquentes sur l’investissement locatif à Besançon

Quel rendement brut attendre d’un investissement locatif à Besançon ?

Vous pouvez généralement espérer un rendement brut compris entre 5 % et 8 %, avec des pointes jusqu’à 9 % pour les studios bien situés ou les petites surfaces proches des pôles étudiants.

Quel type de bien immobilier offre la meilleure rentabilité ?

Les studios et les T1 bis offrent le meilleur rendement à Besançon. Leur forte demande étudiante et leur prix d’achat modéré garantissent un taux d’occupation élevé et un retour sur investissement rapide.

Quels biens immobiliers faut-il éviter d’acheter à Besançon ?

Évitez les grandes surfaces familiales de plus de 90 m² en périphérie et les biens neufs dans les zones trop excentrées, car leur rendement brut descend souvent sous la barre des 4 %.

Combien d’argent investir pour percevoir 1 000 euros de loyer mensuel ?

Pour obtenir 1 000 euros de loyer mensuel brut, comptez un investissement total d’environ 150 000 à 200 000 euros hors frais de notaire, en visant un rendement de 6 à 7 %.